Hypotheekadviseurs weten weinig over funderingsproblematiek
Ook aan hypotheekadviseurs hebben ASN Bank en BLG Wonen vragen gesteld over funderingsproblematiek. Uit het onderzoek, waaraan 190 onafhankelijke adviseurs meededen, blijkt dat een meerderheid (67%) slechts deels bekend is met dit thema. Eenzelfde percentage geeft aan meer over funderingsproblematiek te willen weten. Frank Soede, directeur van BLG Wonen: “Ik ben positief over hun wens om meer over de problematiek te weten te komen. We willen dit onderwerp dan ook graag bij adviseurs onder de aandacht brengen. Zodat ze deze informatie mee kunnen nemen in hun advisering. Klanten kunnen vervolgens - indien nodig - adviezen van funderingsexperts inwinnen. Daardoor wordt de staat van de fundering steeds meer onderdeel van de aankoop van de woning.”

Het onderzoek van ASN Bank en BLG Wonen onder koopstarters en doorstromers is uitgevoerd door Miles Research.

WoonDebat 
Op donderdag 14 november organiseren ASN Bank en BLG Wonen het WoonDebat ‘Fundamenteel goed wonen’, een avond waarop belangrijke marktpartijen én de overheid in gesprek gaan over tijdig herstel én het voorkomen van funderingsschade.

Bronnen
¹ Goed gefundeerd Raad voor de leefomgeving en infrastructuur
² Koopkloof woningmarkt in 40 jaar niet zo groot geweest - BLG Wonen

Studieschuld belemmerende factor bij kopen woning
Iets meer dan de helft van de oud-studenten zonder eigen woning zou wel graag de stap naar een koopwoning willen maken. Bij respondenten met een studieschuld van meer dan € 25.000 geeft zelfs 65% aan eigenlijk liever een eigen woning te bezitten. Deze oud-studenten zeggen in overgrote meerderheid (85%) dat hun studieschuld een negatieve uitwerking heeft op hun kansen op de koopwoningmarkt.

Woningbezitters leenden minder, losten meer af 
Van de oud-studenten die het wél gelukt is om een woning te kopen, geeft ruim 60% aan geen belemmeringen te hebben ervaren bij de aankoop. De verklaring hierbij is dat 1 op de 3  hun studieschuld - en die van de eventuele partner - op het moment van de woningaankoop al had afgelost. Bij hoge studieschulden ligt het percentage woningbezitters dat geen hindernissen ervaarde een stuk lager (47%). Zij moesten hun eisen en wensen bijstellen om te kunnen slagen (31%), verzwegen hun studieschuld voor de hypotheekverstrekker (19%) en/of maakten gebruik van spaargeld en/of een schenking om te slagen (19%).

Spijt van te hoge lening
Vooral afgestudeerden met een hoge studieschuld, hebben spijt van het lenen. 6 op de 10 zou bij nader inzien liever minder hebben geleend en zelfs 1 op de 10 zou liever helemaal geen lening zijn aangegaan. Het percentage oud-studenten dat terugkijkend - met de kennis van nu - voor een minder hoge studielening zou kiezen, ligt iets lager (46%) bij oud-studenten met een schuld van € 10.000 tot 
€ 25.000 en veel lager (27%) bij degene met een schuld tot € 10.000.

Verantwoordelijkheid ligt bij DUO en student zelf
Van de oud-studenten die aangeven niet of nauwelijks op de hoogte te zijn geweest van de impact van een studieschuld bij het verkrijgen van een hypotheek, legt de grootste groep (36%) de verantwoordelijkheid bij zowel zichzelf als uitvoeringsorganisatie DUO. Een derde wijst alleen DUO aan als verantwoordelijke, terwijl 12% vindt dat hij zelf beter had moeten opletten.

Betere overheidscommunicatie, stabiel beleid
“Lenen voor een studie valt goed te begrijpen, zolang studenten maar wel goed op de hoogte zijn van de eventuele gevolgen als zij zijn afgestudeerd,” zegt Lageman. Daarnaast hebben de vele beleidswijzigingen, zoals rond de herinvoering van de basisbeurs en de vervijfvoudiging van de rente op studieschulden, onrust veroorzaakt.” Lageman spreekt verder haar zorg uit over het ontstaan van ongelijke kansen tussen generaties. “Er is behoefte aan stabiel overheidsbeleid, zodat studenten later niet tegen verrassingen aanlopen.”

Week van de Stufi
BLG Wonen wil goed wonen voor iedereen mogelijk maken. In de week van 9 tot 15 september organiseert de hypotheekverstrekker ‘De week van de Stufi’, waarin aandacht wordt gevraagd voor de impact van studieschulden op het kopen van een woning.

Eenverdieners steeds verder op afstand
Tussen 1986 en 2002 lagen de aankoopprijzen die eenverdieners en tweeverdieners voor woningen betaalden nog dicht bij elkaar, zo blijkt uit data-onderzoek van BLG Wonen.¹ Daarna zijn de bedragen die beide groepen neertelden steeds verder uiteen gaan lopen. In 2024 is het verschil inmiddels opgelopen tot € 150.000.

Tweeverdieners kunnen meer lenen
 “Banken verstrekten lange tijd hypotheken op slechts één inkomen,” zegt Soede. Dat is halverwege de jaren negentig gewijzigd. “Van de stellen werkten inmiddels vaak beide partners, dus die aanpassing was logisch. Maar zo kregen tweeverdieners wel een voorsprong op de woningmarkt, omdat ze hogere hypotheken konden financieren.” De cijfers ondersteunen dit: waar in 1981 slechts één op de drie woningkopers uit tweeverdieners bestond, was dit in 2021 bijna 80%.

Single starter vrijwel kansloos
De woningmarkt mag dan gedomineerd worden door tweeverdieners, demografisch is het eenpersoonshuishouden sterk in opkomst. Tussen 1981 en 2022 is dat aantal verdrievoudigd. In 2021 was zelfs de helft van de Nederlanders die aangaf naar een koopwoning te willen verhuizen een eenverdiener. Cijfers over de jaren erna zijn nog niet beschikbaar. Wel weten we dat in 2024 eenpersoonshuishoudens een gemiddelde aankoopprijs van € 348.000 betaalden. Soede: “Je moet € 75.000 bruto per jaar verdienen om dit bedrag volledig hypothecair te kunnen financieren. Dat is voor veel eenpersoonshuishoudens niet haalbaar en voor single koopstarters al helemaal niet.”

Betaalbaar bouwen
In het hoofdlijnenakkoord van het kabinet staat dat twee derde van de nieuwbouw betaalbaar moet zijn. De betaalbaarheidsgrens voor 2024 is gesteld op € 390.000. Om een woning met deze vraagprijs te kunnen bemachtigen, moet een starter zonder eigen middelen zo’n € 88.000 bruto per jaar verdienen. Soede roept het kabinet op om deze betaalbaarheidsgrens te verlagen. “Kleiner bouwen kan de betaalbaarheid vergroten. Of bouw meer in regio’s waar de huizenprijs minder hard is gestegen. Ook kan de bouwprijs verlaagd worden door op grotere schaal prefab woningen – fabrieksbouw dus – neer te zetten.” 

Benut de regionale verschillen 
Om hun kansen op een koopwoning te vergroten, raadt Soede single starters aan ook buiten hun eigen regio naar woningen te zoeken. “Ons onderzoek laat zien dat je buiten de Randstad tot wel € 50.000 euro minder aan eigen middelen hoeft in te leggen, dus dat scheelt behoorlijk. Aandachtspunt blijft wel dat de treinverbindingen met de regio nog niet altijd optimaal zijn. Gelukkig maakt de mogelijkheid om bij veel bedrijven vanuit huis te werken veel goed.”   

Niet voor publicatie:
Voor meer informatie over dit onderzoek of een interviewverzoek kunt u contact opnemen met Daphne Andriesse, woordvoerder van de Volksbank, via 06 - 30214952 of daphne.andriesse@devolksbank.nl

¹ Bron is achterliggende data tussen 1981 en 2022 van het Woon Onderzoek Nederland (WoON).

Welke route is dat? 
“We zijn toegankelijk en bereikbaar. Wanneer je bij ons aanklopt, doen mensen hun best om je meteen het juiste antwoord te geven en je verder te helpen. We leven ons oprecht in en we hebben een maatschappelijke visie waar klanten zich mee identificeren. Waar ze iets van zichzelf in herkennen. Dit onafhankelijk klantvriendelijkheidsonderzoek door MarketResponse is geen momentopname. Het hele jaar worden er klanten geïnterviewd, met duizenden beoordelingen als resultaat. Dat laat zien dat we met onze maatschappelijke visie hoge ogen gooien.”

En dan ook nog met drie van onze bankmerken.
“Dat is natuurlijk niet zonder reden. Je ziet vaker dat meerdere bedrijven van dezelfde moeder in een top 5 eindigen. En eigenlijk is dat heel logisch. Want het moederbedrijf heeft een visie en zo worden de afzonderlijke merken in de markt ook gepositioneerd. En dat werkt. Daarom geloof ik er echt in dat we goed op koers liggen.”

Hoe raken we klanten nu écht? Kun je een praktijkvoorbeeld noemen?
“Jazeker, neem bijvoorbeeld de ‘laptop-dicht-gesprekken’ bij SNS. Bij dat soort gesprekken is de 1^e vraag puur op de mens gericht: ‘Hoe gaat het met je?’. En dan zie je een heel ander gesprek ontstaan dan wanneer iemand binnenkomt met ‘Ik kom voor een hypotheek’. Uit die menselijke aanpak vloeit óók sales voort, soms meteen en soms op een later moment. We zien dat deze gesprekken enorm goed gewaardeerd worden. Want het gesprek is wezenlijk anders en daardoor waardevoller. We worden vertrouwd en leren de klant echt kennen.”

Zeggen andere banken ook niet dat ze persoonlijk zijn? Wat doen wij anders?
“Bij ons kun je als klant echt kiezen voor een menselijke en toegankelijke manier van bankieren. Toegankelijke dienstverlening zit in het hart van onze bank. We zijn open voor iedereen en altijd dichtbij. Digitaal, maar ook telefonisch en persoonlijk via onze 443 RegioBank kantoren en meer dan 204 SNS Winkels verspreid door Nederland. Dat doen we heel duidelijk anders dan andere banken. Dat zit hem ook in de benadering. Wanneer je ergens binnenloopt wil je toch het gevoel hebben dat je met open armen wordt ontvangen? Dat je welkom bent? Bij ons is dat zo. En als je belt, krijg je bij SNS geen keuzemenu. Bij ASN Bank kan je kiezen om direct doorverbonden te worden. Zo krijg je meteen een medewerker aan de lijn, die je vaak al kent uit ‘jouw’ winkel. We moeten niet onderschatten dat de maatschappelijke visie op bankieren die wij met onze merken hebben, leidt tot een wezenlijk andere beoordeling door klanten. Mensen zijn écht geholpen met écht contact.”

Is onze strategie om de klantrelatie te versterken een garantie dat we volgend jaar weer op dat podium staan?
“Garanties bestaan niet in deze wereld, we moeten er zelf aan blijven werken. En andere banken zitten natuurlijk ook niet stil. Maar wanneer we de technische kant, onze dienstverlening, onze processen en onze stappen op digitaal gebied blijven verbeteren… Dan creëren we de beste omstandigheden voor onze collega’s die klanten helpen. We zitten op het goede spoor. Dat blijkt, ook uit het feit dat klanten steeds vaker meerdere producten bij ons willen afnemen.”

De relatie met klanten wordt sterker naarmate je je maatschappelijke impact vergroot. Een tijdje geleden vertelde je dat de maatschappelijke impact visie werd aangescherpt. Kun je vertellen wat dat concreet inhoudt? 
“Een sterke klantrelatie en maatschappelijke impact, onze hoofddoelen, versterken elkaar. De aanscherping van die visie helpt ons daarbij. Zo hebben we onze identiteit tegen het licht gehouden. Die bouw je vanuit het verleden op en neem je als basis mee naar de toekomst: wat vinden we belangrijk, waar staan we voor? Voor ons is dat sociale en ecologische vooruitgang, door het bevorderen van kansengelijkheid, duurzaamheid en leefbaarheid in de buurt. Daar willen we verder invulling aan geven.

Dat doen we door vijf kernthema’s te omarmen: een toegankelijke woningmarkt, lokaal ondernemerschap, menselijke en toegankelijke dienstverlening, klimaat én biodiversiteit. Stuk voor stuk actuele en urgente maatschappelijke vraagstukken. En daar willen we op inspelen en verbindend in zijn, door samenwerkingen op te zoeken en aanjager te zijn voor oplossingen. Neem bijvoorbeeld de duurhuurverklaring van BLG Wonen: na onze pilot is deze breed geadopteerd door de markt en we hebben klanten laten zien dat er vaak meer mogelijk is dan ze denken. Het is een voorbeeld van hoe we Nederland wakker willen schudden. We kunnen niet alle problemen zelf oplossen, maar wel meedenken om tot oplossingen te komen.”

Misschien een voor de hand liggende vraag, maar hóe gaan we dit doen?
“We willen ons op deze vijf thema’s focussen. Uiteraard naast onze verantwoordelijkheden als systeembank. Want onze belangrijke rol in het functioneren van de Nederlandse economie en maatschappij verandert niet. Dat vereist bijvoorbeeld dat wij onze poortwachtersrol adequaat invullen. Te midden van die dossiers willen we ook ruimte houden voor wat ons onderscheidt. Dat moeten we beschermen. En de vijf thema’s geven richting aan de bank die we zijn. Wat we nu al doen op het gebied van maatschappelijke impact, toetsen we dus ook opnieuw: past het bij de richting die we nu hebben gekozen? Zo niet, dan moeten we daar wellicht mee stoppen. We moeten onze energie op de juiste dingen richten en volhouden. Stick to the plan.”

Die vijf thema’s, kun je die op de verschillende merken ‘plakken’?
“Nee, het zijn echt bankbrede thema’s voor de hele Volksbank. Een merk is aanjager, maar de andere merken, Hubs, Expertisecenters en stafafdelingen dragen vanuit hun kracht ook bij aan elk thema. En vertaalt dat thema naar de eigen context en dienstverlening. In het verleden was bijvoorbeeld ‘klimaat’ altijd het thema van ASN Bank. Zij blijven aanjager, maar er moet meer kruisbestuiving komen. Dat doe je niet zomaar even, daar is een lange adem voor nodig. We zijn nu bezig met het implementatieplan: welke activiteiten blijven we doen of gaan we doen? En hoe ziet dat er in de praktijk uit? Een heel proces met een flinke to do lijst, maar wel relevant en bovendien ontzettend leuk om mee bezig te zijn.”  

Nu zijn we gewaardeerd als de klantvriendelijkste banken van Nederland. Als we kijken naar de aangescherpte maatschappelijke impact visie, wat merken klanten hiervan?
“Onze klanten weten vaak dat we een bank zijn die maatschappelijke doelen nastreeft. Met deze aanscherping wordt het profiel sterker verankerd in de hoofden van onze klanten en niet-klanten. Maar we bieden de maatschappij ook een keuze. We voegen met onze identiteit iets toe aan het Nederlandse bankenlandschap. En dat maakt het voor mij ook zo mooi om hieraan te werken. Het onderscheidend vermogen. Ik krijg vaak de vraag: ‘Iedereen doet tegenwoordig toch iets maatschappelijks?’. Ik leg dan met volle overtuiging uit dat wij het anders doen. Daar mag je me midden in de nacht voor wakker maken, ik vertel het met liefde. Wij denken namelijk steeds na over de volgende stap: hoe kunnen we dit nog verder brengen, hoe kunnen we Nederland nog verder helpen als het gaat om bankieren? En natuurlijk het feit dat je als klant van onze merken steeds meer ziet dat ons maatschappelijke profiel handen en voeten krijgt. Dat steeds meer mensen ons weten te vinden en trouw blijven, daar doe ik het voor. Elke klant die zich aan ons verbindt is het bewijs van onze visie en manier van bankieren.”

Wanneer is deze strategie voor jou een succes?
“Wanneer we door klanten en niet-klanten nog meer gezien worden als een bank die maatschappelijke impact maakt. En dat dit ook ons duurzame business model is. Dat gaat niet van vandaag op morgen. Daar formuleren we KPI’s voor. Want meten is de sleutel. Alleen zo kunnen we onze processen en dienstverlening blijven verbeteren. Zodat er nog meer erkenning ontstaat voor de maatschappelijke en toegankelijke bank die we zijn. Garanties zijn er niet, maar hopelijk met weer een waardering als klantvriendelijkste bank als resultaat!”

Twijfel over verduurzaming

Voor woningbezitters met een huis met label C of slechter loont verduurzaming juist bij uitstek. Toch blijkt uit aanvullend onderzoek onder 1300 klanten van SNS, RegioBank en BLG Wonen dat de stap naar verduurzaming niet voor iedereen makkelijk is. Een derde van de klanten met een gezamenlijk inkomen van minder dan twee keer modaal had vooraf twijfels over de verduurzaming. Deze klanten aarzelen vaker dan de groep met een huishoudinkomen boven twee keer modaal. De financiële investering en de onzekerheid over de terugverdientijd en effectiviteit van maatregelen, worden als belangrijkste redenen genoemd.

Onduidelijkheid over subsidies

Van de huishoudens met een inkomen tot twee keer modaal vond zo’n één op de drie de adviezen die ze ontvingen over de te nemen energiebesparende maatregelen ‘(zeer) onduidelijk’. Eenzelfde percentage noemde de informatie over subsidies voor verduurzaming ‘moeilijk tot zeer moeilijk’.

Wereld te winnen

In de uitkomsten van het onderzoek onder hypotheekklanten ziet Lageman een aantal hoopvolle aanknopingspunten om twijfelaars over de streep te trekken. “Van de klanten die hun woning verduurzaamd hebben is 90% daar achteraf tevreden over. Zowel over het traject als over het resultaat.”

Impuls om verduurzaming onzuinige woningen te stimuleren

Een meerderheid (57%) geeft in het onderzoek aan al het werk - van advies tot uitvoering - graag bij één partij te willen beleggen. Lageman: “Een duidelijk signaal. Wij hebben de handschoen opgepakt. Klanten kunnen vanaf deze maand een hypotheekproduct – de Bespaarhypotheek - bij ons afsluiten in combinatie met het laten maken van een energiebespaarplan.* Dat plan maakt een externe partij. Er staan verduurzamingsmaatregelen in om tot energielabel A of B te komen. Het werk kan vervolgens door deze partij volledig uit handen worden genomen.” Lageman: “Dit kan interessant zijn voor mensen die een woning met label C of slechter aankopen en naar energielabel A of B willen. Bovendien brengen wij vooruitlopend op het behalen van die A/B-labels al een lagere hypotheekrente in rekening. Met deze aanpak willen we verduurzaming van de woning voor iedereen toegankelijk maken. En zo ook verduurzaming stimuleren voor inkomens tot twee keer modaal, die vaker aangewezen zijn op energie-onzuinige woningen.”

*De Bespaarhypotheek en het Energiebespaarplan Plus zijn beschikbaar voor klanten van SNS, RegioBank en BLG Wonen.

Niet voor publicatie:
Voor meer informatie over dit onderzoek of een interviewverzoek kunt u contact opnemen met Harmen van der Schoor, woordvoerder van de Volksbank, via 06 - 10117363 of harmen.vanderschoor@devolksbank.nl

_{¹⁾ Analyse uitgevoerd onder nieuwe klanten van SNS, ASN Bank, RegioBank en BLG Wonen in de periode 2021 t/m 2023.
²⁾ Invloed van energielabel op huizenprijs: 4 conclusies - Kadaster.nl zakelijk}

Dat we er zijn voor iedereen, en hoe we Nederland samen steeds een stukje beter maken, lees je als rode draad door het hele magazine. Dat verschijnt naast de officiële rapporten; ons geïntegreerd Jaarverslag en bijbehorende Pillar 3 Report. Waar die vooral inzoomen op alle cijfers, vind je in het magazine juist de verhalen áchter de cijfers. En die gaan vaak juist helemaal niet over geld, maar over mensen. 
 

Sterkste klantrelatie en maatschappelijke impact

Stuk voor stuk laten onze merken zien waar ze voor gaan en staan. Je leest wat we in 2023 hebben gedaan om te bouwen aan de sterkste klantrelatie en hoe we maatschappelijke impact hebben gemaakt. Met columns, highlights, korte verhalen en reacties van klanten en collega's. Plus vooruit, toch een paar cijfers hier en daar. 
 

Het jaarmagazine is beschikbaar in het Nederland én het Engels, onder ‘Downloads’.

• Sterke klantrelatie: stijging aantal actieve multi-klanten naar 1,164 miljoen (eind 2022: 1,087 miljoen); klantgewogen Net Promoter Score (-1) en Klantrelatiescore (53) stabiel
• Positieve impact op de maatschappij: verbetering klimaatneutrale balans tot 75% (eind 2022: 62%) door de aankoop van meer klimaatobligaties en investeringen in hernieuwbare energieprojecten, en verbeterde datakwaliteit en geactualiseerde emissiefactoren

Groei particuliere hypotheken, mkb-leningen en beheerd vermogen; daling particulier spaargeld 

• Groei particuliere hypotheekportefeuille naar € 49,2 miljard (eind 2022: € 48,3 miljard). Daling nieuwe hypotheekproductie tot € 5,1 miljard (2022: € 7,4 miljard) in lijn met een krimpende markt
• Stijging mkb-leningen met € 150 miljoen (2022: € 255 miljoen) naar € 1.235 miljoen
• Particulier spaargeld lager op € 43,6 miljard (2022: € 44,5 miljard)
• Stijging beheerd vermogen met € 0,3 miljard naar € 4,2 miljard door hogere aandelenmarkten

Sterke stijging nettowinst met name door hogere totale baten in een gunstige rente-omgeving

• Nettowinst € 240 miljoen hoger op € 431 miljoen; rendement op eigen vermogen van 11,4% (2022: 5,2%)
• Totale baten 47% hoger op € 1.414 miljoen. Stijging netto rentebaten met 53%, profiterend van hogere externe rentetarieven die onze marges op particuliere tegoeden positief beïnvloedden. Stijging netto provisies en beheervergoedingen met 25%, met name gedreven door hogere vergoedingen voor Basisbankieren
• Stijging operationele lasten met 23% tot € 808 miljoen, als gevolg van looninflatie, een toename in het aantal medewerkers en investeringen in klantintegriteit, regelgeving voor banken en het IT-fundament ter ondersteuning van onze doelstelling om onze bedrijfsvoering robuuster en veerkrachtiger te maken
• Daling bijzondere waardeverminderingen naar € 15 miljoen (2022: € 52 miljoen), waaraan bijna alle leningenportefeuilles bijdroegen; kredietwaardigheid van onze leningenportefeuille bleef solide

Kapitaalpositie robuust met kapitaalratio’s boven onze minimumdoelstellingen

• Tier 1-kernkapitaalratio vrijwel ongewijzigd op 20,2% (eind 2022: 20,3%), doordat het effect van een stijging van het Tier 1-kernkapitaal teniet werd gedaan door hogere risicogewogen activa
• Doelstelling voor Tier 1-kernkapitaalratio aangepast van tenminste 19% naar tenminste 17%, rekening houdend met de afgenomen onzekerheid over het effect van de implementatie van Basel IV
• Leverage ratio hoger op 5,1% (eind 2022: 4,7%), als gevolg van de toename van het Tier 1-kernkapitaal en een lager balanstotaal
• Voorgesteld dividend over 2023: € 164 miljoen (2022: € 90 miljoen), overeenkomend met een pay-out ratio van 40%

Martijn Gribnau, voorzitter van het Executive Committee van de Volksbank

"In 2023 hebben we onze strategie voor de periode 2021-2025 verder uitgevoerd in een dynamische en onzekere marktomgeving. De klantrelaties van onze merken bleven sterk, zoals blijkt uit een verdere toename van het aantal actieve multi-klanten. In mei 2023 stonden ASN Bank, RegioBank en SNS voor het tweede jaar op rij op 1, 2 en 3 in het onderzoek naar de 'klantvriendelijkste bank' van Nederland. En ik ben er trots op dat de Volksbank onlangs is opgenomen in de 2024 Top rated ESG companies lijst van Sustainalytics, gebaseerd op haar 2023 ESG risk rating score.

We hebben solide bedrijfsresultaten en uitstekende financiële resultaten behaald. Onze netto rentebaten stegen sterk, mede dankzij hogere rentetarieven van de ECB. Daarnaast droeg de invoering van Basis Bankieren in 2022 bij aan een verdere toename in provisies en beheervergoedingen. Tegelijkertijd leidden hogere personeelskosten en initiatieven om de robuustheid van onze bedrijfsvoering te verbeteren, met name op het gebied van klantintegriteit, regelgeving voor banken en ons IT-fundament, tot een sterke stijging van de operationele lasten. De kwaliteit van onze hypotheekportefeuille bleef onverminderd hoog, wat tot uiting kwam in lage bijzondere waardeverminderingen. Alles bijeengenomen resulteerde dit in een sterke stijging van de nettowinst.

In augustus 2023 hebben we aangekondigd dat De Nederlandsche Bank geconstateerd heeft dat de Volksbank de risico’s van witwassen, terrorismefinanciering en klantintegriteit onvoldoende heeft vastgesteld en beoordeeld. In antwoord hierop hebben we onze inspanningen om de vastgestelde tekortkomingen te verhelpen aanzienlijk opgevoerd. We verwachten te voldoen aan de door DNB opgelegde aanwijzing om onze systematische integriteitsrisicoanalyse te hebben verbeterd per 1 april 2024.

De komende periode blijven we prioriteit geven aan het verder verbeteren van de financiële en operationele robuustheid van onze bank, waarbij kostenbeheersing hoog op de agenda staat. Dit moet hand in hand gaan met de realisatie van onze strategie als bank met de sterkste klantrelatie en een bewezen maatschappelijke impact. Ik wil onze klanten bedanken voor hun vertrouwen in onze bank en onze medewerkers voor hun betrokkenheid en bijdrage aan de resultaten.”
 

Lees meer op Resultaten & presentaties. 
En volg de webcast:
09:00 Pers
11:00 Analisten

Mythe doorgeprikt
Aanleiding voor het grootschalige dataonderzoek van BLG Wonen is de veelgehoorde kreet ‘dat het altijd al moeilijk is geweest om een eerste woning te kopen’. “Die mythe is nu doorgeprikt. Het is veel moeilijker dan vroeger”, zegt Soede. Wel is het zo dat de  kleine groep koopstarters die wél slagen op de woningmarkt, niet een veel groter deel van hun inkomen kwijt zijn aan woonlasten. Dat percentage schommelt rond de 30 procent.¹

Aandeel koopstarters historisch laag
In 1981 was nog bijna zeven op de tien mensen die een woning kocht een koopstarter. Veertig jaar later is dat iets minder dan de helft. Soede: “De kloof tussen wat een starter wil én kan betalen voor een woning en de werkelijke woningprijzen is dusdanig toegenomen dat het steeds moeilijker wordt om een eerste woning te kopen.” 

Ook meer afvallers onder koopstarters
De momenteel slechte positie van koopstarters blijkt ook uit data over afvallers op de woningmarkt. Het gaat hierbij specifiek om de groep die als reden aangeeft dat woningen te duur zijn. Van iedereen die in 1981 niet slaagde bij de zoektocht naar een woning, gaf één op de tien koopstarters aan dat de woning te duur was. Vier decennia later is het beeld volkomen omgeslagen. Nu valt maar liefst 1 op de 3 koopstarters om die reden af.

Jaren tachtig en negentig springen er gunstig uit
Waarom was de positie van koopstarters in de jaren tachtig en negentig nog relatief goed? Soede: “De bouwproductie lag toen veel hoger dan in de jaren erna. Zo’n 250.000 huishoudens kochten een premie-A en premie-B woning.² Wie zo’n woning kocht kreeg een tegemoetkoming van de overheid, waardoor de woonlasten voor meer mensen te behappen waren. Er werden in de jaren negentig bovendien zo’n 100.000 sociale huurwoningen verkocht. Kortom, het aanbod kon de vraag redelijk bijbenen en de betaalbaarheid van koopwoningen was beter.” De omslag ligt rond het jaar 2000. In de jaren die volgden viel de bouwproductie ten opzichte van de jaren tachtig met de helft terug. “Er was meer vraag dan aanbod en we zien dat koopstarters het steeds vaker moesten afleggen tegen doorstromers. De prijzen van een woning stegen in die jaren flink door. Doorstromers konden daardoor steeds meer overwaarde inzetten bij de aankoop van een volgende woning en hadden bovendien vaak al een deel van de hypotheek afgelost.”

Crisis op de woningmarkt bood koopstarters kansen
In de periode van de financiële crisis (2009-2015) verbeterde de positie van koopstarters ten opzichte van doorstromers. Soede verklaart: “Huizen werden minder waard, dus weer wat bereikbaarder voor starters. Van doorstromers hadden ze minder concurrentie, want zij zagen hun overwaarde afnemen. Een deel van hen zou bij woningverkoop zelfs verlies maken. Het resultaat was dat er veel minder huizenbezitters verhuisden. De crisis bood koopstarters een kans.”

Lessen trekken uit de afgelopen 40 jaar 
Soede: “De les die ik trek is dat het mis gaat als het woningaanbod de vraag niet kan bijhouden. En als de hypotheekrente dan ook nog eens historisch laag is, zoals we in de periode 2015 -2022 hebben gezien, rijzen de prijzen helemaal de pan uit. Niet voor niets zie je in ons onderzoek dat de positie van koopstarters in 2021 op een historisch dieptepunt is beland.”

Hoe komt de koopstarter weer aan bod?
Soede is positief over initiatieven die koopstarters bij de aankoop van een nieuwbouwwoning een financieel zetje in de rug geven³. “Een groot verschil met de premiewoningen van vroeger is dat de overwaarde bij de verkoop nu deels wordt afgeroomd. Dit voorkomt dat de aankooppremies de woningprijzen opdrijven.” Verder kan de bestaande woningvoorraad volgens Soede beter worden benut door woningen vaker te splitsen en door de transformatie van bedrijfsgebouwen naar woningen.” De bouw kan versneld worden door meer biobased te bouwen, want bij deze bouwvorm komt minder stikstof vrij. Ook helpt het volgens hem als meer werkgevers woningen bouwen voor hun medewerkers. “Er is geen silver bullet voor de woningmarkt. Er moet gewoon heel veel tegelijk in gang worden gezet om de woontoegankelijkheid van de koopstarter te verbeteren.”

Over het onderzoek
Voor dit onderzoek heeft BLG Wonen gebruik gemaakt van de achterliggende datasets van het Woon Onderzoek Nederland (WoOn) en zijn voorganger Woning Behoefte Onderzoek (WBO). Hierbij heeft onderzoeksbureau Companen ondersteuning geboden.

Niet voor publicatie:
Voor meer informatie over dit onderzoek of een interviewverzoek kunt u contact opnemen met Harmen van der Schoor, woordvoerder van de Volksbank, via 06 - 10117363 of harmen.vanderschoor@devolksbank.nl

^{1 Deze data is beschikbaar van 1995 tot en met 2021
2 Voor de aankoop van een woning bestonden er diverse subsidieregelingen, waarvan die voor de premie-A-woning de bekendste is. Deze is in 1992 afgeschaft. Er zijn 250.000 premie-A en -B-woningen gebouwd. 
3 Bijvoorbeeld: KoopStart van stichting Opmaat}  

Ruim de helft van de Nederlanders steunt het plan om in dorpen en wijken een extra straat erbij te bouwen. Daardoor kunnen er 220.000 woningen bij komen.¹ Lageman: “Het voordeel is dat de infrastructuur er al ligt om in dorpen en buitenwijken een straatje erbij te bouwen. Het gaat dus sneller dan het bouwen van een hele nieuwe woonwijk in de polder. Uiteraard moet dan wel worden gekeken naar het optimaal besparen van de natuur en het landschap.”

Ruime steun voor het delen en splitsen van woningen 
Uit het onderzoek blijkt ook dat 7 op de 10 respondenten voorstander is van minder strenge regels om een woning te delen. Ook willen de respondenten dat het makkelijker wordt om een extra woning op het erf te plaatsen. Daarnaast vindt meer dan de helft van de Nederlanders dat gemeenten woningsplitsing makkelijker moet maken. Lageman: “Allemaal manieren om de woontoegankelijkheid in Nederland te vergroten. Het splitsen van ruime woningen buiten de grote steden kan in potentie al een half miljoen nieuwe woningen opleveren.² Als het dan ook nog makkelijker wordt om bijvoorbeeld een student in huis te nemen of een extra huis op een groot perceel te bewonen, komen we versneld aan meer woonruimte. Hierdoor zijn we niet alleen meer afhankelijk van de productie van nieuwbouwwoningen om de woontoegankelijkheid te vergroten.”

Meer betaalbare woningen voor senioren
Maar liefst driekwart van de senioren (66+) zegt eerder door te willen stromen naar een kleinere woning als er meer betaalbare woningen voor ouderen beschikbaar komen. Het kabinetsstreven is om tot 2030 minstens 290.000 woningen te bouwen die geschikt zijn voor ouderen.³ Lageman: “Wij vinden dat er nog meer nadruk mag komen te liggen op nieuwe woningen voor senioren. Vooral omdat er hiermee geschikte woningen vrijkomen voor doorstromers, vaak jonge gezinnen. En er dan ook weer beweging op gang komt voor starters, onder wie alleenstaanden. Groepen die nu moeilijk aan bod komen op de woningmarkt.”

Over het onderzoek
DVJ Insights heeft in opdracht van BLG Wonen stellingen met oplossingen voor het woningtekort voorgelegd aan 523 Nederlanders van 18 jaar en ouder. Dit onderzoek is uitgevoerd na de verkiezingen van 22 november 2023. 

Niet voor publicatie:
Niet voor publicatie: voor meer informatie over de woontoegankelijkheidsmonitor en 
BLG Wonen kunt u contact opnemen met Harmen van der Schoor, woordvoerder van de Volksbank, via 06- 10117363 of harmen.vanderschoor@devolksbank.nl

^Bronnen:

^{1 Kwart van woningbouwopgave op kleine groene locaties goed mogelijk
2 Woningsplitsing kan half miljoen extra woningen opleveren
3 Staat van de Volkshuisvesting 2023}

Personeel meer betrokken en blijft langer in dienst
Drie op de vier werkgevers menen dat woonhulp een positieve bijdrage levert bij het aantrekken van nieuwe medewerkers. Ook vergroot het volgens hen de betrokkenheid (73%) en helpt het bij het behouden van huidige personeel (69%). Een meerderheid van de werknemers geeft aan dat hulp bij huisvesting een werkgever aantrekkelijker maakt. Zes op de tien zou het meenemen in de keuze voor een werkgever.

Waardering voor lichte ondersteuning
Lichte vormen van woonhulp, zoals vergoedingen bij het kopen of huren en hulp bij zoeken van huisvesting, zijn bij drie op de tien werknemers favoriet. Daarna volgen het reserveren van woonruimte (17%) of hulp bij de woningaankoop (16%). Soede: “Je hoeft dus niet meteen een woonblok neer te zetten, je kunt mensen ook de weg wijzen op de woningmarkt.”

Meer woningen en betere doorstroming
Eén op de vijf werkgevers in de onderzochte steekproef reserveert ook een woning voor hun medewerkers. Soede: “In de praktijk zien we dat dit ook om nieuwe woonruimte gaat. Van het neerzetten van tiny houses op een bedrijfsterrein, het verbouwen van kantoren of zorginstellingen, tot het bouwen van compleet nieuwe woningen aan toe. Door woonruimte voor personeel te creëren, wordt er minder beroep gedaan op de bestaande woningvoorraad. Een groter woningaanbod en betere doorstroming is het gevolg.”

Onderzoekbureau DVJ Insights verrichtte dit onderzoek onder 1049 werknemers en 322 werkgevers in opdracht van BLG Wonen ten behoeve van het WoonDebat.

Meer weten over ons vernieuwde HR-beleid diversiteit, gelijkwaardigheid en inclusiviteit (DG&I)? Klik dan op de PDF bijlage.

Sterke voorkeur voor koopwoning
Zes op de tien Nederlanders die overwegen te verhuizen, hebben een voorkeur voor een koopwoning. Nog eens zes op de tien zeggen te willen verhuizen omdat de buurt/omgeving niet meer bevalt of de woning niet meer voldoet. Dit aandeel is groter bij personen die in stedelijke gebieden wonen (64% versus 48%). Bij 13% ligt de reden in de persoonlijke sfeer (samenwonen, huwelijk, gezinsuitbreiding of scheiding). Hier is de urgentie om te verhuizen juist bijzonder hoog.

Woningen onder de vijf ton veruit favoriet
69% van de personen met een verhuiswens die op zoek zijn naar een koopwoning (of geen voorkeur hebben) wil verhuizen naar een woning onder de € 500.000. Dit aandeel is nog groter bij 65-plussers (80%) en bij huishoudens die minder dan twee keer modaal verdienen (80%). De gemiddelde verkoopprijs van woningen in de regio’s Amsterdam, Utrecht en Eindhoven ligt boven deze grens.¹ 

De gemiddelde woning kost in Nederland momenteel € 416.000. Huishoudens die twee keer modaal verdienen, dat is gezamenlijk € 80.000 euro bruto per jaar, komen zonder eigen vermogen voor een hypotheek van € 384.000 in aanmerking.

De moed opgegeven
Onder respondenten die geen verhuiswens hebben (44%), bevindt zich een groep die de moed zelfs heeft opgegeven. Van hen geeft 13% als reden aan dat een nieuwe woning te duur is en 10% stelt dat de huizenmarkt voor hen momenteel ongunstig is.

Oplossing ver weg
Soede: “De somberheid die uit dit onderzoek bij respondenten naar voren komt, verbaast mij niet. Er wordt veel te weinig gebouwd om de vraag bij te kunnen benen. Hogere hypotheekrentes in combinatie met nog altijd forse huizenprijzen en gebrek aan woningen spelen hen parten. Toch zie ik in de praktijk dat er soms meer kan dan mensen denken. De computer zegt ‘nee’, betekent niet altijd dat een lening onmogelijk is. Door in gesprek te gaan met de hypotheekadviseur en samen heel specifiek naar de financiële situatie van de klant te kijken, blijkt een hypotheek soms toch mogelijk.”

Toelichting op het onderzoek
Dit onderzoek is uitgevoerd door Miles Research in opdracht van BLG Wonen. Ten behoeve van dit onderzoek is een representatieve steekproef ondervraagd van personen van 18 tot en met 79 jaar. In totaal zijn netto 1.006 interviews gerealiseerd. De netto steekproef is herwogen met behulp van de Gouden Standaard 2022 (100% gebaseerd op CBS informatie) waarbij is gewogen naar de volgende kenmerken: huidige woonsituatie, geslacht, leeftijd, opleiding, stedelijkheidsgraad en provincie.

Oplossing voor woningnood
Minister De Jonge pleit in zijn Kamerbrief van 17 mei [1] voor het beter benutten van bestaande bouw, door o.a. woningsplitsen makkelijker te maken. Dat bijna een kwart van de gemeenten in de coalitieakkoorden aandacht heeft voor woningsplitsen, stemt Frank Soede, directeur BLG Wonen, positief. “Als oplossing voor de woningnood staat het thema nog maar kort op de agenda. In 2022 onderzochten we welke woningen in Nederland bij uitstek geschikt zijn om te splitsen. Veelal zijn dat woningen buiten de grote steden, met bewoners die geen thuiswonende kinderen (meer) hebben en met een ruim woon- en perceeloppervlak. Uit die analyse blijkt dat in potentie ruim 500.000 nieuwe woningen gecreëerd kunnen worden. Dat maakt splitsen een waardevolle oplossing voor de huidige woningnood.”

Coalitieakkoorden over splitsen
Platform31 bekeek alle 333 [2] beschikbare coalitieakkoorden van Nederlandse gemeenten. Bijna een kwart van deze gemeenten (78) heeft daarin expliciet de mogelijkheid van woningsplitsing opgenomen, soms in één adem met het splitsen van kavels. Zes gemeenten hebben in hun coalitieakkoord juist strengere regels voor woningsplitsing opgenomen. Die regels hebben bijvoorbeeld betrekking op leefbaarheid, afstanden tot een naburig gesplitst of gedeeld pand en parkeerdruk.

Een jaar na het sluiten van de coalitieakkoorden
Voornemens opnemen in een collegeakkoord is stap één, maar uitvoering eraan geven is stap twee. Wat doen gemeenten inmiddels, een klein jaar verder, aan woningsplitsing? 49 gemeenten (van de 78) vulden een vragenlijst van Platform31 en BLG Wonen in. 29 gemeenten (60%) stellen bezig te zijn met woningsplitsing. Wat doen gemeenten om woningsplitsing te bevorderen? Deze activiteiten worden door veel gemeenten herkend:

• Het bestemmingsplan aanpassen 
• De regelgeving versoepelen 
• Beleidsregels opstellen 
• Communiceren naar bewoners 

Een voorbeeld waar woningsplitsen succesvol wordt gestimuleerd is de gemeente Bronckhorst, die zich hier al langer voor inzet. Binnen die gemeente zijn al meer dan vijftig woningen gesplitst. Gemeenten Peel en Maas, ‘s-Hertogenbosch en Nijmegen volgen met twintig tot vijftig gesplitste woningen. Een ander voorbeeld is gemeente Utrechtse Heuvelrug; daar zijn tien tot twintig woningen gesplitst.

Bij twintig respondenten (40%) is er sinds het collegeakkoord nog niets gebeurd, maar twaalf van hen zeggen wel eraan te (gaan) werken. De meeste respondenten geven aan dat er jaarlijks vijf tot tien woningen gesplitst worden.

Oproep aan gemeenten
Voor het stimuleren van woningsplitsen is vooral communicatie belangrijk. Wassenberg en Soede roepen gemeenten, hypotheekverstrekkers en andere spelers op de woningmarkt dan ook op om meer aandacht te geven aan de voordelen van woningsplitsen. Ook hulp bij het ‘regelwerk’ kunnen geïnteresseerde bewoners goed gebruiken.

Lees meer over het onderzoek in het artikel van Platform31 en BLG Wonen op: 
www.blgwonen.nl/blog/de-verdieping

[1] Kamerbrief beter benutten bestaande woningvoorraad, Minister de Jonge, Kamerbrief beter benutten bestaande woningvoorraad | Kamerstuk | Rijksoverheid.nl
 

[2] Op moment van analyse waren 333 akkoorden beschikbaar. In niet alle gemeenten zijn door (eerdere) herindelingen in 2022 verkiezingen geweest en nieuwe colleges gevormd. Zie: https://www.platform31.nl/artikelen/analyse-gemeentelijke-coalitieakkoorden-2022/ 

Jonna Tjapkes, senior adviseur duurzaamheid bij het Expertisecentrum Duurzaamheid waar het duurzaamheidsbeleid van de Volksbank en haar merken wordt gemaakt: “De Eerlijke Bankwijzer is een onafhankelijke maatstaf die laat zien in hoeverre banken duurzaam bezig zijn. En een extra motivatie om te (blijven) werken aan verbetering van ons duurzaamheidsbeleid, en de uitvoering ervan. Zo stimuleert de Eerlijke Bankwijzer ons om nog meer een positieve, duurzame impact te blijven maken. En dat loont, want de Volksbank scoort sinds 2018 op alle onderzochte thema’s goed en krijgt in dit laatste beleidsonderzoek gemiddeld de beste score van de Eerlijke Bankwijzer.”

_{Bron: Eerlijke Bankwijzer (2023) - scores op beleid op onderzochte thema's}

Wat kan beter?

Op het thema gendergelijkheid scoort de Volksbank een punt lager dan voorheen – maar nog steeds goed met een 7,9. Dit heeft onder meer te maken met een verandering in de onderzoeksmethodiek. Verder krijgen we dit jaar geen punt voor de professionele ontwikkelingsmogelijkheden om gelijke toegang voor vrouwen in senior functies te promoten. Een evenredige verdeling van mannen en vrouwen over de functieschalen heen blijft een aandachtspunt voor de Volksbank. Er is vooruitgang, maar de ambitie blijft om het aandeel vrouwen in de hogere schalen te laten groeien. De doelstelling voor 2025 is om voor alle leidinggevende posities minimaal 40% mannen en minimaal 40% vrouwen te hebben. De menselijke maat is het uitgangspunt voor hoe we bankieren én voor hoe we omgaan met onze medewerkers. Gelijke kansen en doorgroeimogelijkheden zijn voor de Volksbank belangrijke pijlers in ons beleid voor medewerkers. 
 

_{* Na 14 jaar Eerlijke Bankwijzer (2009 – 2023) is ervoor gekozen om het aantal beleidsthema's waarop de banken worden beoordeeld, te verminderen naar 7. Een afgeslankt beleidsonderzoek geeft de Eerlijke Bankwijzer meer mogelijkheden voor onderzoeken gericht op de implementatie van het beleid c.q. de investeringspraktijk.}

Inkomen speelt rol bij aankoop gunstig energielabel

BLG Wonen onderzocht in hoeverre inkomen een rol speelt bij het kopen van een woning met een gunstig energielabel. Uit een analyse onder nieuwe klanten (periode 2021-2023), blijkt dat huishoudens die tot twee keer modaal verdienen in 13% van de gevallen voor energiezuinige label-A-woningen kiezen. Het gaat in deze inkomenscategorie om kopers met een gezamenlijk bruto-inkomen van minder dan €80.000 per jaar*. Huishoudens die meer dan dit bedrag verdienen kopen 45% vaker zo'n zeer energiezuinige woning.

Onder starters is er sprake van een nog groter verschil tussen de inkomensgroepen. Slechts een op de tien starters die minder dan twee keer modaal verdient, koopt een woning met energielabel A. Bij de inkomensgroep boven twee keer modaal, is het aandeel twee keer zo groot (een op de vijf starters). 

Rol eigen vermogen cruciaal

De huishoudens met een inkomen tot twee keer modaal die er wel in slagen een label-A-woning te kopen, brengen beduidend meer eigen vermogen en/of overwaarde mee om deze woning te bekostigen. In bijna de helft van de gevallen betreft de lening maximaal 60% van de marktwaarde van de woning. 

A-labelwoningen vooral in duur segment

Er is een sterke relatie tussen de beschikbaarheid van energiezuinige woningen en de prijs van de woning. Zo had slechts 4% van de aangekochte woningen tot €200.000 in de onderzochte periode energielabel A. De beschikbaarheid van dit type woningen neemt toe in hogere prijsklassen. Boven de €400.000 is minimaal een op de vijf woning zeer energiezuinig. Soede: “De meeste starters hebben nog weinig eigen vermogen opgebouwd en richten zich op woningen tot €400.000 euro. Ze hebben hierdoor buitengewoon weinig keuze als het om een label-A-woning gaat.”

Wrange constatering in tijd van dure energie

Volgens de directeur van BLG Wonen laat het onderzoek zien dat juist de inkomensgroepen die een lage energierekening hard kunnen gebruiken, minder vaak een zeer energiezuinige woning kunnen kopen. “Dat is best een wrange constatering in een tijd waarin energie een steeds groter deel van de woonlasten beslaat. Er ontstaat daardoor nog meer behoefte aan betaalbare zeer energiezuinige woningen.”

Verduurzaming als oplossing

Hoe kunnen huishoudens die nu moeilijk een energiezuinige woning kunnen kopen straks toch aan hun trekken komen op de woningmarkt? Soede: “Mensen kunnen bijvoorbeeld een woning met een ongunstig label aankopen en deze verduurzamen. De overheid stelt hiervoor subsidies beschikbaar.” Waar hij ook een positief effect van verwacht is dat mensen die zo’n woning willen verduurzamen, daar in de toekomst meer voor kunnen lenen dan nu mogelijk is.

Biobased bouwen kan het aanbod snel vergroten

Ook de focus op biobased woningen kan volgens hem bijdragen aan het snel vergroten van het aanbod. “De stikstofemissie tijdens de bouw van deze duurzame woningen is lager dan bij traditionele bouw, waardoor projecten eerder kunnen starten. Prefab biobased woningen kunnen daarnaast relatief snel gebouwd worden en hebben vaak een A-label. In de prijsklasse waarin veel starters kopen, tot €400.000, kan door compact te bouwen veel aanbod worden gerealiseerd.”

* In 2023, dit bedrag is voor de periode 2021-2023 geïndexeerd. Zie onze factsheet voor de bedragen per jaar.

^[1] Energieverbruik gaat in 2024 rol spelen bij hoogte hypotheek | RTL Nieuws

Kenmerken Verhuurhypotheek 

Verhuurders in de vrije huursector moeten bij de Verhuurhypotheek van BLG Wonen de huurprijs op het puntenstelsel baseren, maar krijgen daar gunstige voorwaarden van de geldverstrekker voor terug. Zoals de mate waarin de woning in verhuurde staat gefinancierd kan worden, de looptijd of de rentevaste periode. Op basis van het taxatierapport en huurcontract ziet BLG Wonen erop toe dat het puntenstelstel daadwerkelijk wordt toegepast. 

De Verhuurhypotheek is bedoeld voor mensen die een huis willen aanhouden of kopen om te verhuren, tegen een verantwoorde huur gebaseerd op het puntenstelsel. “We weten dat de Verhuurhypotheek interessant kan zijn voor zzp’ers als onderdeel van hun pensioenplan. Of voor bijvoorbeeld ouders die een huis willen kopen om te verhuren aan hun kinderen”, aldus Soede. 

Vrije huursector speelt belangrijke rol 

Soede: “Het behoud van een vrije huursector is ontzettend belangrijk voor een gezonde woningmarkt. Deze huurwoningen voorzien in een grote behoefte, zoals voor starters of alleenstaanden na een scheiding. Uit onze Woontoegankelijkheidsmonitor blijkt bovendien dat de toegankelijkheid in de vrije huursector (65%) veel hoger is dan in de koopsector (24%)_^[4]. Dat is een goed teken. Tegelijkertijd zien we ook de schaduwkanten. Door het hoge aantal verhuisbewegingen in die markt, is de kans weliswaar groot dat men snel iets vindt, maar de tijdelijke huurcontracten leiden vaak tot hoge aanvangshuren. Aan die hoge huurlasten willen wij iets doen, zonder de vrije huursector te verkleinen.”

Trend; meer koopwoningen in de verhuur

Vorig jaar kochten 51.000 investeerders een woning voor verhuur. Daarmee kwam het totaal aantal woningen in bezit van investeerders op 697.000_^[5]. Onder particuliere verhuurders heeft 8 op de 10 één woning in de verhuur. Een kleine groep, 4%, verhuurt 5 of meer woningen_^[6].

[1] Ook de andere merken van de Volksbank (RegioBank en SNS) zullen de verhuurhypotheek aan gaan bieden.
[2] Geomarktprofiel, november 2022.
[3] Aandeel woonlasten in inkomen gedaald in 2021 (cbs.nl)
[4] Woontoegankelijkheidsmonitor, BLG Wonen, november 2022. Ruim 6 op de 10 woningzoekenden vindt in de vrije sector binnen een jaar een nieuwe woning.
[5] Investeerders kochten minder, koopstarters meer - Kadaster.nl zakelijk
[6] https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2019/14/bijna-half-miljoen-woningen-in-particuliere-verhuur

Uit berekeningen in de Woontoegankelijkheidsmonitor¹⁾ blijkt dat er potentieel 502.277²⁾ koopwoningen gesplitst kunnen worden. Ondanks deze potentie wordt er op dit moment in Nederland nog maar beperkt gesplitst. Jaarlijks slechts zo’n 3.000 woningen³⁾. Dit heeft verschillende oorzaken. Mensen realiseren zich vaak niet welke mogelijkheden zij hebben met leegstaande woonruimte. En als ze dit wel hebben merken ze soms weerstand vanuit hun omgeving. BLG Wonen merkt echter dat haar klanten vooral aanlopen tegen wisselend gemeentebeleid.

Oplossing voor seniore woningbezitters en woningzoekenden

In 2040 bestaat meer dan een kwart van de bevolking uit 65-plussers, waarvan een derde ouder dan 80 jaar⁴⁾. Zij hebben na het vertrek van hun kinderen woonruimte leegstaan. Het huis voelt (te) groot, maar toch willen of kunnen zij niet verhuizen. Omdat ze niet uit hun vertrouwde woonomgeving willen vertrekken of doordat er geen geschikte woning voor hen is. Hun woning opsplitsen in twee (of meer) zelfstandige woningen met aparte opgang en nutsvoorzieningen, is dan een goed alternatief. En zorgt voor woningaanbod voor de vele (jonge) woningzoekenden.

Rol gemeenten en marktpartijen

Hoewel de potentie van splitsen lokaal moet worden beoordeeld, zouden goede praktijkvoorbeelden landelijk en branche-overstijgend moeten worden gedeeld. BLG Wonen organiseerde onlangs samen met SNS en de gemeente Het Hogeland een informatieavond voor huizenbezitters.

Bronnen

¹⁾ BLG Wonen ontwikkelde samen met PWC en Companen de Woontoegankelijkheidsmonitor om meer inzicht te geven in de gedifferentieerde toegankelijkheid van de Nederlandse woningmarkt. De monitor is samengesteld op basis van data van onder andere het CBS en het Kadaster. Vanuit de monitor wordt de woontoegankelijkheidsscore bepaald. Deze score meet de slagingskansen voor huishoudens om binnen één jaar een (koop)woning te vinden. BLG Wonen heeft als ambitie gesteld dat de woontoegankelijkheid in 2030 50% moet zijn. Dit betekent dat één op de twee woningzoekenden in 2030 binnen één jaar een passende koopwoning vindt.

²⁾ Bij deze berekening in de Woontoegankelijkheidsmonitor zijn wij uitgegaan van koopwoningen die bewoond worden door maximaal twee personen van tussen de 55 en 75 jaar oud. De woningen hebben een gebruiksoppervlakte van meer dan 150 vierkante meter of een perceelgrootte van 750 vierkante meter en staan niet in één van de vier grote steden (Amsterdam, Rotterdam, Den Haag of Utrecht). Hieruit blijkt een potentie van 502.277 koopwoningen die voor woningsplitsing in aanmerking komen. Ook in andere situaties zou woningsplitsing interessant kunnen zijn, maar die zijn niet meegenomen in deze berekening.

³⁾ Cijfers van het CBS over de periode 2012-2018 laten zien dat er op dit moment jaarlijks slechts 3.000 woningen bijkomen door splitsing (terwijl er 1.000 woningen verdwijnen door samenvoeging).

⁴⁾ Cijfers uit het grote 55-PLUS Woonwensenonderzoek. Een kwantitatief onderzoek onder Nederlandse huiseigenaren van 55 jaar en ouder in opdracht van Vereniging Eigen Huis.

• Huishoudens tot twee keer modaal hebben nauwelijks kansen op koopwoningmarkt;
• Verschillen in woontoegankelijkheid binnen provincies is groot (van 14 tot 47%);
• Zelfs in gemeenten met hoogst scorende woontoegankelijkheid vindt minder dan de helft binnen 1 jaar een koopwoning;
• Vier Limburgse gemeenten staan bovenaan top 10 hoogste woontoegankelijkheid, Amsterdam en Leiden scoren het laagst.

In de top 10 van gemeenten met de hoogste woontoegankelijkheid zijn alleen gemeentes van buiten de randstad te vinden, waarbij vier Limburgse gemeenten bovenaan staan. Daarentegen staan in de top 10 van laagst scorende gemeentes niet alleen gemeenten uit de Randstad. Zo blijft ook in Groningen, Eindhoven, Heerlen en Maastricht het aanbod ver achter bij de vraag.
 

Slechts 18% woningzoekenden tot twee keer modaal vindt binnen één jaar een koopwoning

Wanneer tevens wordt gekeken naar inkomensgroepen, blijkt duidelijk dat de woningmarkt met name toegankelijk is voor de hogere inkomens vanaf € 76.000,-(twee keer modaal). Dit zet de mate van woontoegankelijkheid, ook in de best scorende gemeenten in een ander perspectief. Slechts 18% van de woningzoekenden met een gezamenlijk inkomen lager dan € 76.000,- vindt in Nederland binnen één jaar een koopwoning.

“De lage scores voor gemeenten in heel Nederland tonen aan dat woontoegankelijkheid inmiddels een landelijk vraagstuk is. Zelfs in gemeenten waar de toegang tot de koopwoningmarkt het hoogst is, vindt nog steeds minder dan de helft van de woningzoekenden binnen één jaar een koopwoning. In gemeenten waar de woontoegankelijkheid het laagst is, is dit zelfs minder dan één op de vijf zoekenden. En voor de middeninkomens is het bijna onmogelijk om een passende en betaalbare koopwoning te vinden. Op lokaal niveau zijn gemeenten verantwoordelijk voor belangrijke keuzes over de woningmarkt. Waar, hoeveel en wat voor woningen er gebouwd worden ligt grotendeels in handen van het lokale bestuur. Bij de komende gemeenteraadsverkiezingen kan dus geen enkele partij die meedingt naar raadszetels om deze problematiek heen. De woningnood is het thema van deze gemeenteraadsverkiezingen,” aldus Frank Soede, directeur BLG Wonen.
 

Top 10 meest toegankelijke gemeenten in Nederland*

1. Eijsden-Margraten, Limburg (47 procent)
2. Horst aan de Maas, Limburg (47 procent)
3. Mook en Middelaar, Limburg (46 procent)
4. Gennep, Limburg (46 procent)
5. Westerveld, Drenthe (45 procent)
6. Heiloo, Noord-Holland (44 procent)
7. Lochem, Gelderland (43 procent)
8. Dalfsen, Overijssel (43 procent)
9. Bernheze, Noord-Brabant (43 procent)
10. West Maas en Waal, Gelderland (42 procent)

Top 10 minst toegankelijke gemeenten in Nederland

1. Amsterdam, Noord-Holland (14 procent)
2. Leiden, Zuid-Holland (14 procent)
3. Groningen, Groningen (15 procent)
4. Maastricht, Limburg (16 procent)
5. Delft, Zuid-Holland (16 procent)
6. Urk, Flevoland (17 procent)
7. Utrecht, Utrecht (17 procent)
8. Den Haag, Zuid-Holland (17 procent)
9. Haarlem, Noord-Holland (18 procent)
10. Heerlen, Limburg (18 procent)

* Het percentage woningzoekenden dat binnen één jaar een koophuis vindt.
 

Over de Woontoegankelijkheidsmonitor

BLG Wonen ontwikkelde de woontoegankelijkheidsmonitor samen met PWC en Companen om meer inzicht te geven in de gedifferentieerde toegankelijkheid van de Nederlandse woningmarkt. De hypotheekverstrekker zet zich al jaren in voor een woningmarkt die eerlijke en rechtvaardige kansen biedt aan iedere woningzoekende. De monitor is samengesteld op basis van data van onder andere het CBS en het Kadaster.
 

Over BLG Wonen
BLG Wonen een hypotheekverstrekker die in 1954 is opgericht om wonen toegankelijk te maken voor de mijnwerkers in Limburg. Inmiddels is BLG Wonen, onderdeel van de Volksbank, een landelijk speler. BLG Wonen kenmerkt zich door zich in te zetten voor een toegankelijke woningmarkt, waarmee meer mensen gelijke kansen krijgen op een passende woning. Zo maakt BLG Wonen zich onder meer hard met concrete hypotheekoplossingen voor duurhuurders, organiseert zij het jaarlijkse WoonDebat en zoekt zij de samenwerking met partijen binnen en buiten de financiële sector. Kijk voor meer informatie op: blgwonen.nl/woontoegankelijkheid
 

Groot verschil tussen toegankelijkheid huur- en koopmarkt

Uit de woontoegankelijkheidsmonitor blijkt dat de toegankelijkheid van de huurmarkt (44%) aanmerkelijk hoger ligt dan de koopmarkt (24%). Frank Soede reageert: “Helaas beperkt die hogere toegankelijkheid zich tot de vrije huursector. En alleen voor hen met budget voor huren boven de € 1.000 - €1.200, want in dit segment is vrijwel altijd een woning te vinden. Het is echter zeer de vraag in hoeverre wonen dan nog betaalbaar is. Nederland telt inmiddels vele duurhuurders, met toenemende woonlasten”.

Landelijke woontoegankelijkheidsnorm nodig voor regie

BLG Wonen pleit voor een landelijke woontoegankelijkheidsnorm. Soede: “Iedereen wil gaan bouwen, maar als we deze en andere plannen niet toetsen op hun bijdrage aan de toegankelijkheid voor verschillende doelgroepen, dan is het maar de vraag of meer mensen een passende plek vinden op de woningmarkt”. BLG Wonen vindt dat in 2030 de woontoegankelijkheid van heel Nederland op gemiddeld 50% moet liggen. Dit houdt in dat één op de twee woningzoekenden binnen één jaar een geschikte woning vindt.

In 2022 per kwartaal nieuwe inzichten

BLG Wonen ontwikkelde de woontoegankelijkheidsmonitor samen met PWC en Companen om meer inzicht te geven in de gedifferentieerde toegankelijkheid van de Nederlandse woningmarkt. De hypotheekverstrekker zet zich al jaren in voor een woningmarkt die eerlijke en rechtvaardige kansen biedt aan iedere woningzoekende. De monitor is samengesteld op basis van data van onder andere het CBS en het Kadaster. Vanaf 2022 deelt BLG Wonen ieder kwartaal nieuwe inzichten uit de monitor.

Lees de bijgevoegde Factsheet ‘De toegankelijkheid van de Nederlandse woningmarkt’ voor meer cijfers en conclusies uit de woontoegankelijkheidsmonitor.

Livestream Het WoonDebat op 8 november | Thema: ‘Wonen, het recht van de rijksten?’

Om het belang van woontoegankelijkheid onder de aandacht te brengen organiseert BLG Wonen op 8 november Het WoonDebat. In het Muntgebouw Utrecht debatteren gastsprekers Carla Muters (bestuurder NHG), Hans de Geus (auteur ‘Hoe ik toch een huisjesmelker werd’), woningmarktexpert Maartje Martens, Rabobank-econoom Nic Vrieselaar, Songül Mutluer (wethouder van Zaanstad) en de voorzitters van DWARS en de Jonge Democraten onder leiding van presentator Jörgen Raymann over de stelling of wonen het recht van de rijksten wordt. Naast het vaststellen van de oorzaken en problemen richten de gasten ook een blik naar de toekomst en staan de oplossingen voor de wooncrisis centraal. Volg Het WoonDebat online live mee: https://www.blgwonen.nl/over-ons/woondebat.html